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    國有資產盤活進入“深水區” 探索公租房特許經營項目

    2023-10-25 10:10


    國有資產盤活是當前優化國有資產布局、促進地方經濟發展的重要內容。

    內容來源 | 中國經營網

    今年以來,多地城投公司通過獲取特許經營權的方式來盤活資產,改善收入報表。與此同時,近日,重慶市住房和城鄉建設委員會發布特許經營采購項目,項目內容均為公租房住宅。對此,有不少行業人士認為,該業務可以有效盤活國有資產,同時可以有效改善城投收入報表。

    多位業內人士在接受《中國經營報》記者采訪時表示,國有資產盤活是當前優化國有資產布局、促進地方經濟發展的重要內容,也是構建新發展格局、推動經濟高質量發展、提高國資國企效能提升的關鍵。探索公租房特許經營業務,勢必對推動地方政府和城投平臺盤活資產起到積極作用。

    盤活資產改善報表

    重慶市住房和城鄉建設委員會作為采購人,5個項目采購公告均為公租房住宅部分特許經營項目。據采購公告統計,5個項目共涉及117453套可租賃住房,至少可盤活92億元。

    對于公租房特許經營項目,有業內人士認為,伴隨著土地收入減少,城投平臺業務轉型勢在必行。不過,業內普遍認為,城投平臺目前的轉型還沒有達到完全市場化的水平,依然需要政府給予一定的政策支持,而轉讓特許經營權就是一項重要舉措,一方面可以有效盤活城投資產,另一方面也可以有效改善收入報表,使得城投能夠實現經營上的良性循環,繼而實現保城投、保債務的目的。

    在重慶市六屆人大常委會第四次會議第一次全體會議上,重慶市財政局局長姜國杰就2023年市級預算調整情況向大會做報告。姜國杰說,在一般公共預算方面,本級收入調整主要是,通過公租房住宅項目特許經營,盤活存量資產資源,國有資源(資產)有償使用收入預計增加90億元。

    值得注意的是,并非重慶一地探索通過公租房特許經營來盤活資產。今年,天津市也提出,探索房地產發展新模式,用足用好住房租賃政策,收購優質項目,盤活存量閑置資產,擴大保障性租賃住房和長租房供給,滿足各類群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系,通過特許經營等方式,探索公租房運營管理新模式。

    記者注意到,今年以來,多地政府通過發布特許經營權招標等信息來實現地方城投公司國有資產盤活。江西一家城投公司負責人告訴記者,特許經營權樣式多重,比如采礦權、砂石開采、特種貿易、廣告傳媒、新舊能源、智慧停車、數字基站、公墓運營、城市物業、交通收費、污水處理、垃圾場、水電燃氣、充電樁等,都可以選擇交給城投公司,通過經營實現營收。該負責人認為,“上述業務受到區域導向影響,但是公租房業務則有所不同,幾乎各地均有該業務,地方政府可以探索通過特許經營的方式,一方面讓地方政府能夠獲得資金,對財政起到一定的補充作用,另一方面,可以拓展城投公司的新領域和新業務,促進城投公司實現轉型升級?!?/p>

    在該負責人看來,地方政府和城投公司均需要轉換發展思路,不要拘泥于傳統土地業務?!艾F在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情況,這與自身業務的優良有很大的關系。比如此次重慶發布公告,初步估算可以盤活92億元的資產。而像我們公司目前從事的停車特許經營,也在逐步培育穩定的現金流,因為特許經營項目普遍存在剛需的特點,即拿到項目之后就可以提供現金流,是難得的‘現金奶?!瘶I務,對于城投強化盈利能力是有很大幫助的?!?/p>

    現代咨詢集團董事長丁伯康認為,城投平臺應該不斷探索,推進存量資產盤活利用?!皩笃脚_作為資源整合盤活的載體與紐帶,搭建社會資本與地方政府的合作平臺,將國有資產資源效益充分發揮。具體有以下幾種常見思路:對于單體規模較小且分散、功能定位重復的資產進行整合改造,提升規?;瘍r值;結合經濟金融政策熱點及社會發展熱點,將存量資產進行包裝策劃,如城市更新、EOD、鄉村振興、數字產業等;在存量資產原有功能基礎上,進行‘功能+’改造,探索公共資源有償權益類產品的可融資性;發揮兩類公司作用,實現‘產權、所有權、經營權’等分設經營,充分利用社會資本價值?!?/p>

    負債驅動到權益投入

    國家“十四五”規劃綱要提出,國有資產盤活是當前優化國有資產布局、促進地方經濟發展的重要內容。

    東部地區一位城投公司負責人告訴記者,“不斷優化國有資產盤活方式,其實就是城投公司從行政化到市場化轉型的過程。比如特許經營項目,其實就是一種市場化行為,城投通過公開招標的形式實現業務增收,是從負債驅動到權益投入的轉化,也是城投從管資產到管資本的轉化。同時,要把有限的經營性國有資產和資源,從事業單位和政府部門剝離出來,交給國有企業去經營和管理,提高國有資產的配置效率和運營管理效率?!?/p>

    面對當前的經濟環境,多地城投公司提出穩字當先的發展目標。上述東部地區城投公司負責人認為,穩字當先首先是穩業務、穩增長和穩投資?!稗D讓公租房特許經營權收回的資金后,可用于新增投資建設項目,同時吸引民營企業的參與,以推動重點項目建設和重點區域發展?!?/p>

    在丁伯康看來,做好盤活資產的基礎工作,即摸清家底。該項工作需由地方主要領導統籌,以國企平臺戰略性重組為切入口,圍繞資產整合與盤活,全面清查梳理地方國有資產資源,建立存量資產動態臺賬。同時,分門別類明確資產屬性,如按照經營性及準經營性的“有形資產”,包括工程項目資產、商業/產業不動產、閑置土地資產、市政配套設施等以及“無形資產”,包括特許經營權、權益類資產、數據資產等分類,并分階段有序推進,抓大放小,成熟一批,操作一批。

    此外,地方政府主導,加大整合和盤活的力度,為國企平臺公司改革發展賦能。國有資產的盤活離不開政府主導與相關局委部門配合。一方面,需要完善相關領域價格調整機制及資產運營/使用的交易結算機制;另一方面,需要為地方國企賦能,積極開展對外合作,充分發揮社會資本、專業運營商的專業優勢。

    記者注意到,公租房除了通過特許經營的方式實現資產盤活之外,還可以通過發行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年,北京曾發行全國首單公共租賃住房類REITs產品,專項計劃為公租房資產開展私募REITs,融資所涉及的各個環節包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等。業內普遍認為,為公租房資產合法合規開展私募REITs融資進行了有益探索,對公租房公募REITs的推出起到了重要引導作用。

    而在前不久,河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資產支持票據(類REITs)在中國銀行間市場正式發行,該項目為交易商協會公租房類REITs、河南省首單公租房類REITs。豫資保障房相關負責人表示,項目落地后將進一步豐富河南省范圍內保障房資產證券化產品類型,有利于提升河南省保障性租賃住房運營管理水平和服務質量,為河南省內租賃住房資產開展公募REITs做出了進一步探索。


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